平衡一侧的房屋和另一侧的税单

了解加州 60 号和 90 号提案

  • 2019 年 12 月 10 日
  • 德文卢卡斯

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自 2021 年 4 月 1 日起,60 号和 90 号提案的以下规定被 19 号提案取代和扩展。

相同的规则适用于以下,仅 2021 年 4 月 1 日之后,您将能够购买价值高于原始房产的新房产.这是新的和重要的。旧房屋和价值差异之间的混合税率将接管。而且, 这种转移可以完成三 (3) 次, 与当前的一 (1) 时间收益。立即联系我们的办公室,讨论如何利用这些自 2021 年 4 月 1 日起生效的新福利。

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警告 — 加利福尼亚州第 19 号提案颠覆了整个过程。对于 55 岁及以上的人和灾难受害者, 新 Prop 19 的好处类似于(并扩展)到下面描述的那些,但家庭代际转移会受到巨大的税收打击。

在此处查看我们long88龙8国际 19 号提案及其大幅减少家庭转移税收优惠的文章。

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简而言之,60 号提案(在同一个县内移动)和 90 号提案(在两个县之间移动)允许 55 岁或以上的房主“转移”他们的财产税基础(即他们目前支付的财产税,有些人称之为“ Prop 13 基础”或“Proposition 13 基础”)到同等或更低价值的新住宅(实际上,价值的 100%、105% 或 110%,取决于时间表)。当然,有long88龙8国际定价的条件、时间表和指导,详情如下。

60 号提案和 90 号提案最终允许房主“缩小规模”或直接搬到新的地点,而不必担心他们的财产税账单会增加——事实上,如果做得正确,他们将支付与现在相同的财产税,无论差异如何他们为原始房屋支付的价格与他们为新房支付的价格(对于那些多年前购买的业主,由于加利福尼亚州的第 13 号提案,他们的税收仍然很低,与房产价值挂钩)他们购买了它,而不是大多数新购买的当前市场价值)。  

如果没有 60 号提案和 90 号提案,任何搬家和购买新房的人都将根据新购买价格的市场价值缴纳财产税。南加州的财产税通常是购买时价值的百分之一 (1%)(许多地方在实际征收的 1% 财产税之外增加了额外的税费、债券和费用)。因此,900,000 美元的购买将导致每年 9,000 美元的财产税账单。对于 60 号提案和 90 号提案,购买 900,000 美元(符合所有其他要求)将产生与他们目前支付的完全相同的年度财产税账单,无论金额是多少。节省的费用不容小觑——许多当前的业主根据他们多年前首次购买时的价值支付的房产税低于 1,000 美元。这有效地“节省”了业主每年数千美元的财产税。

示例:房主于 1960 年以 30,000 美元的价格购买了她在纽波特海滩的住宅......由于第 13 号提案,她目前每年支付约 700 美元的财产税。房屋的当前价值为 2 毫米。房主希望在纽波特海滩的另一部分缩小规模并靠近她的孙子孙女。 房主以 2 美元的价格出售她目前的住宅,并以 1.5 美元的价格购买新房。如果没有 60 号提案和 90 号提案,她的新房产税将是每年 15,000 美元。在第 60 号提案和第 90 号提案中,她的新房产税仍为 700 美元,只要房主拥有自己的房屋,每年可为他们节省 14,300 美元。    

此外,58 号提案和 193 号提案允许父母或祖父母将他们的税基转移给他们的孩子或孙辈。 (在这里阅读: //ohbspq.cn/2018/09/propositions-58-193-and-13/)

此外,整个概念和流程为其他潜在买家释放了急需的房地产供应,因为许多使用 60 号提案和 90 号提案的卖家如果无法转移其财产税基础,就不会搬家。如果没有这种老龄化人口搬家和出售房屋,加利福尼亚的供应失衡只会加剧。

60 号提案和 90 号提案要求:

  1. – 根据第 60 号提案,原始财产(旧居)及其替代物(新居所)必须位于同一县。或者,根据提案 90(搬到新县),新县必须采用提案 90(检查新县保证)。
  2. Age – 截至原财产转让之日,卖方或与卖方同住的配偶必须年满 55 岁。
  3. 必须有先前的豁免资格/主要居住地 – 原始财产必须符合房主豁免条件(即主要住所)或有权获得残疾退伍军人豁免。
  4. 价值 – 替换住宅的价值必须“等于或低于”原始房产。 (然而 - 这并不意味着在大多数时间表下相等,也不一定意味着购买和销售价格)......
    1. 价值时间线:如果在出售原始房产之前购买了替代住宅,则为原始房产市场价值的 100%;如果在出售原始房产后一年内购买替换住宅,则为 105%,并且;如果在原始房产出售后的第二年内购买替换住宅,则为 110%。)
    2. “市场价值” 评估员可能会确定每个房产的市场价值,该市场价值可能与销售价格不同。因此,如果您购买了低于市场价值的替代房产,评估员很可能会提出比您的实际购买价格更高的价值。
  5. 时间 / 两 (2) 年 – 必须在原始房产出售后的两 (2) 年内(之前或之后)购买或新建替代住宅。没有宽限期。
  6. 旧物重估 – 作为转让的结果,原始财产必须以其当前的公平市场价值进行重新评估。换句话说,你必须出售你的旧居,你不能把它送给孩子或其他人。
  7. 提出索赔 – 必须在购买替代住宅或替代住宅的新建筑完成之日起三 (3) 年内在橙县提出救济申请,才能获得全额救济。与每个县核对以确定他们的索赔要求。

经常问的问题:

问:在替换住宅的几位共同所有者中,只有一个索赔人需要在原始房产出售之日至少年满 55 岁,这是真的吗?

A. 可以,但索赔人必须是记录所有人。索赔人或其配偶也必须是原始财产的居住者,并且在出售之日至少年满 55 岁。

问:纳税人可以多次申请并获得 60 或 90 号提案的好处吗?

答:不,这是一次性福利。如果您之前已获得此福利,则您不符合资格。

问:“价值等于或低于原始住宅”是什么意思?

A. 一般而言,“等于或小于价值”是指:

如果在出售原始房产之前购买了替代住宅,则为原始房产市场价值的 100%。

如果在原房产出售后一年内购买置换住宅,则为原房产市场价值的 105%。

如果在原房产出售后的第二年内购买替换住宅,则为原房产市场价值的 110%。

问:“相等或较低价值”测试是否是原始房产的销售价格与购买价格或重置住宅的新建筑成本的简单比较?

A. 不可以。必须使用原始房产的完整市场价值和替换住宅在购买之日或新建筑完工之日的完整市场价值进行比较。这很重要,因为销售价格并不总是与市场价值相同。评估员必须确定每处房产的市场价值,这可能与销售价格不同。

问:如果我的替换住宅当前的全部现金价值略高于我原来房产的全部市场价值,我还能获得部分福利吗?

A. 不可以。除非置换住宅满足“同等价值或较低价值”测试,否则无法享受任何福利。

问:我是否可以将我的原始财产交给我的孩子,并且在我购买替换财产时仍能获得 60/90 提案福利?

A. 不可以。法律规定,必须以对价出售原始财产,并在出售时按完整市场价值重新评估。转让给儿童或通过礼物或设计处置的原始财产不符合条件。

问:如果根据 60 号提案将基准年计算价值从原始房产转移到替代住宅,评估员是否无法进行补充评估?

A. 不可以。当购买或新建替代住宅时,法律要求评估员对导致基准年价值变化的所有交易进行补充评估(正面或负面),包括符合 60 号提案的交易。 (税收和税收法典第 75 条)。

问:当我出售我的原始财产(由我单独拥有)并与多个共同所有者购买替换住宅时,我是否有资格享受 60/90 提案的福利?如果我只拥有置换住宅的 10% 的权益怎么办?

答:是的。只要您符合其他条件,您的原始房产的基准年价值就可以转移到您的替代住宅。无论替换住宅上有多少记录的共同所有者,您都可以获得 60 号提案的福利。在这种情况下,将原始房产的总市场价值与替代房产的总市场价值进行比较,而不管符合条件的主要索赔人可能仅拥有原始和替代住宅房产的 10%。  

作为索赔人,您和您的配偶将使用您的“一次性”福利。替代财产的记录所有人(不是索赔人的配偶)不被视为索赔人,并且对该财产提出的索赔不会构成共同所有人使用一次性排除条款,即使该人可能受益从房产税减免。

问:两个最近出售了各自拥有的原始房产的其他合格纳税人可以在他们一起购买单个替换住宅时合并他们的 60/90 提案福利申请吗?

A. 不可以。他们只能通过将其原始财产与共同购买的替代住房进行比较来获得福利,如果其中一方(而不是两者一起)符合条件,则他们才能获得福利。实施立法明确禁止合并索赔,无论替代住宅的共同所有者是否已婚。

问:作为原始房产的前共同所有者,我可以与购买单独替换住宅的其他共同所有者一起从我的替换住宅中获得部分利益吗?

A. 不可以。法律规定,在所有共同所有人购买单独的置换住宅的这种情况下,只有一名原始财产的共同所有人才能获得或曾经有资格获得房主豁免。共同所有人必须在他们自己之间确定应获得利益的人。只有在多个住宅的原始财产的情况下,其中几个共同所有者有资格获得单独的房主豁免,该财产的部分基准年价值可以转移到几个合格的替代住宅。

问:如果我是拥有多个住宅单元的房产的共同所有人怎么办?

A. 原始财产的一部分可能有资格为您提供房主豁免。该部分的基准年价值可以转移到您的替代住宅。原始财产的其他部分可能有资格获得单独的房主豁免。其他部分的基准年价值可以转移到另一个置换住宅。

问:当一个人出售原始房产,然后在两年内购买替换住宅时,他/她是否有资格获得 60/90 提案的福利,但不再有资格获得已售出近两年的原始房产的房主豁免前?

答:是的。法规要求原始财产在出售时有资格获得房主豁免。如果索赔人在出售时拥有并占用该物业作为其主要住所,则符合资格。

问:如果我的原始房产在橙县之外,但我的替代住宅在橙县内,我能否获得 60 号提案的福利?

A. 不可以。两处房产都必须在奥兰治县内。

问:如果我的原始房产在奥兰治县内,但我的替代住宅在加利福尼亚州的另一个县,我可以领取 60 号提案的福利吗?

答:您可能符合第 90 号提案的资格。致电替代住宅所在的县评估办公室,询问该县是否允许在县之间转移基准年价值。

问:如果将我的基准年价值转移到替代住宅导致了作为退款的补充评估,我是否仍然需要支付替代房产的现有年度滚动税单,还是会调整该账单以反映新的,较低的价值?

A. 很遗憾,您必须为您的替换房产支付现有的年度滚动税单。该法案不能调整或取消以反映 60 号提案的好处。此外,您必须先支付该账单,然后才能将 60 号提案福利产生的任何退款发送给您。

但是,在支付现有账单后,您稍后将收到反映 60 号提案福利的退款。换句话说,当整个过程完成后,您将不会多缴任何税款(收入和税收法规第 75.43.c 节)。

资料来源:

橙县评估员

http://www.ocgov.com/gov/assessor/programs/55plus#470

北美产权公司

http://www.nat.com/Find-an-Office/Southern-California/Tools-Resources/Understanding_Proposition_60-90.aspx

加州平等委员会

http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions60_90.htm

-德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。

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