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成立有限责任公司以在加利福尼亚州持有房地产

  • 2016 年 12 月 11 日
  • 德文卢卡斯

成立 LLC(一家有限责任公司)来持有房地产长期以来一直是解决遗产规划、税收、责任和隐私问题的常用方法。虽然这种做法在加利福尼亚和其他地方是完全合法的,但有一些考虑因素和税收影响。高端房产,尤其是那些以全现金交易方式购买的房产,例如纽波特海滩、拉古纳海滩和沿海橙县的许多房屋,经常被有限责任公司购买和持有。无论您的投资组合是由大型商业地产还是单一出租公寓组成,LLC 都可能适合您。

让我们来看看其中的一些优点:

隐私.有限责任公司为任何可能不希望他们的名字出现在无数公共数据库中的买家增加了一层额外的隐私,在那里任何人都可以找到他们住的地方。名人和高净值人士可能会因对隐私的渴望而有合法的安全和其他担忧。但是,仍然必须向国务卿提交需要列出 LLC 管理层的初始和年度文件。一些买家可能会信任他们的律师或其他个人以这种身份行事,从而将他们的名字完全排除在 LLC 文件之外;但是,有些人可能希望确保它们列在这些初始文件中,以减少任何欺诈或挪用公款的风险。

责任.房东和投资者,这是给你的。所有房东都应该了解出租物业所有权的内在风险:从简单的维修,到财产的灾难性“滑倒”,都存在严重的风险,可能会超过财产的价值。理想情况下,每个房东都已经为此类损失提供了充足的保险(至少 100 万美元或更多)。但这可能还不够。如果有人在该财产上受重伤并获得 500 万美元的赔偿;您平均 100 万美元的保单将用完,您的全部资产将成为可收集的开放目标。但是,如果财产在有限责任公司内,则责任将仅限于有限责任公司的保险和资产,即财产。如果该财产价值 100 万美元,则该 500 万美元的赔偿金将获得保险金并可能获得该财产,但它会就此结束,对您个人(和/或您的其他资产)的剩余 300 万美元赔偿不承担任何责任。

出于这个原因,让一家公司或一家有限责任公司持有您的所有财产是不够的——每个财产都应该是自己的有限责任公司,以确保每个财产的最大责任是该财产及其保险范围,而不是您的其他资产。随着这变得越来越复杂(即公寓楼或大型投资组合),通常会成立一个公司来拥有和管理有限责任公司。

类似的保护存在,例如,多个人拥有该财产,而一个共同所有人对他们作出判决;一份精心起草的有限责任公司运营协议可以保护整个有限责任公司免受判决债权人的侵害,只针对一个共同所有人,将判决债权人限制在该共同所有人的分配范围内(如果有的话)。

税收.人们需要咨询他们的税务顾问,了解这可能对一个人的投资组合产生的全部影响。一般来说,加利福尼亚州有最低税(目前为 800 美元)。但这通常是有限责任公司利益的一个小考虑因素,包括类似于独资企业或合伙企业的转嫁税收。这意味着有限责任公司的所有者在他们的个人纳税申报表上报告他们的收入或损失份额。由于向有限责任公司提供转嫁税收待遇,有限责任公司获得了两全其美的好处:免受个人责任的保护;以及被视为合伙企业或独资企业的税收优惠。

此外,当需要出售时,有限责任公司在任何出售收益的税收处理以及 1031 交换的能力方面都要好得多。除了在有限责任公司持有您的个人住宅是不明智的,因为这可能会危及您出售主要住宅时的(当前)资本收益排除 250,000 美元(如果您已婚则为 500,000 美元)。

遗产规划.有限责任公司持有的财产很容易成为遗产计划的一部分。由于税收和责任利益,大多数所有者会选择有限责任公司;但它也可以简化遗产计划。在 IRS 赠与限制范围内,随着年龄的增长,还可以更轻松地“赠与”有限责任公司(即财产)的部分所有权,以减少您去世时的遗产规模。

让我们来看看一些缺点:

– 如果您的房产有抵押贷款,您可能无法在不承担抵押贷款“到期销售条款”风险的情况下将房产转让给有限责任公司。大多数贷方希望财产由个人或信托持有,而不是有限责任公司(出于完全相反的原因,您可能需要有限责任公司)。如果您有抵押贷款,请在执行任何转让之前阅读并与您的贷方核对。因此,有限责任公司可能仅适用于现金购买者或已还清抵押贷款的人。应考虑其他形式的责任保护(例如戏剧性的过度保险)。

– 任何财产的任何共同所有权,无论是否为 LLC,都必须有一份精心起草的所有权协议(或 LLC 运营协议),以明确规定各方的所有权和责任。因此,组建和维护适当的有限责任公司肯定会产生一些成本。然而,如上所述,这些成本通常是最低的,并且非常值得获得收益。

Source: California Franchise Tax Board: //www.ftb.ca.gov/businesses/bus_structures/LLcompany.shtml

IRS Circular 230 披露:根据美国财政部法规的要求,特此通知您,本网站所载的任何书面税务建议并非由任何纳税人编写或打算使用(并且不能使用),以避免因以下原因受到处罚:可能会根据美国国税局对纳税人征收。

-德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和 REALTOR®,专攻纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县,为房地产领域的个人、投资者和小企业利益服务。 Devin R. Lucas 房地产 与 Newport Beach Association of REALTORS® 和科斯塔梅萨商会合作,是一家位于加利福尼亚州纽波特海滩的独立房地产经纪和法律事务所。

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德文卢卡斯

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